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【壮丽70年 奋斗新时代】43个院落有了综合大管家——记者蹲点老旧小区感受首府物业管理新变化

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9月6日,八方小区居民刘明坤在物业公司办公室向工作人员咨询物业服务项目。 (图片均由记者王媛媛摄)

9月6日,记者在八方小区看到,目前小区正在进行改造。

9月6日,记者在八方小区看到,小区原有院落围墙正在拆除。

新疆网讯(记者王媛媛)房龄老、规模小、设施差、住户少,生活环境差……乌鲁木齐有1294个老旧小区因管理成本高、收益低,常常令物业公司避之不及。

老旧小区如何管理不仅成为小区居民的一桩“心事”,也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。今年,以加强居民小区物业管理为重点的“覆盖工程”列为乌鲁木齐市民生建设十大实事之一。

党的十九大报告指出,坚持人人尽责、人人享有,坚守底线、突出重点、完善制度、引导预期,完善公共服务体系,保障群众基本生活,不断满足人民日益增长的美好生活需要,不断促进社会公平正义,形成有效的社会治理、良好的社会秩序,使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

老旧小区物业覆盖后,如何建立长效管理机制,考验城市治理水平。

整合零散片区,引进“大物业管理”;综合整治,健全小区基础设施;物业服务先尝后买,提升服务水平;民主决策,打造“共谋、共建、共管、共评、共享”的社区治理新格局……目前,首府创新管理机制,建立社区、业主委员会、物业企业三方联动机制,全面推动全市老旧小区物业覆盖工程,覆盖率已达56%,其中米东区老旧小区物业已经全覆盖。

共商共治,民主决策

从被动给老旧小区当临时“保姆”,到主动实施“打包管理”,米东区八方小区对物业管理的探索已取得一定的成效。

整合前,八方小区有43个无人管理院落,66栋楼,30多个大门,2259户居民。楼房最早建于1994年,最晚建于2004年,包括破产企业家属楼、单位房、安置房、商品房等,涉及25家单位。

“因为一直没物业,我们征求市民的建议后,对四面八方的院落统一进行整合,统称为八方小区。”米东区建设局物业监督管理办公室副主任别克说,43个院落统一建设了3.7公里长的围栏,更换了门牌号码,由一家物业公司管理。按照规划共设置了5座大门,其余门都将拆除。

9月6日,记者在八方小区看到,十几栋住宅楼门口的大门和围墙正在拆除。

小区居民张新调侃说:“以前这里就跟园中园一样,一个套一个,比较乱,有时候朋友过来根本找不到地方,现在统一管理了,也方便了。”

古牧地西路片区管委会八方社区党总支书记刘志平说,以前一年可接到二三百件居民的投诉,包括下水堵塞、暖气不热、单元门损坏等,社区工作人员大部分时间都忙于处理这些投诉,也希望小区能有专业的物业公司管理。

2018年,有三家物业公司在八方小区试点物业管理服务,最终50%以上的居民统一选聘新疆德裕嘉祥物业服务公司进驻小区。

共治、共享,带来了居民“被需要”的满足感,让小区治理更有温度。为此,八方小区成立了业主委员会。

八方小区业主委员会主任陈德林说,为了做到公平公正,不管是选聘物业公司,还是老旧小区改造,小区前前后后开了十几次业主大会。

综合整治,成效共享

今年,首府将老旧小区改造和物业管理全覆盖工作相结合,重点安排无物业管理小区基础设施改造提升。

老旧小区情况各异,因民所需、因地制宜成为改造“法宝”。别克说:“围绕居民的诉求,先干什么、提升什么,我们有了路线图,比如今年改造内容为供热、供水、排水管线的改造、楼道粉刷、屋面防水、路面硬化。预计9月底完工,明年还要进行杆线入地、绿化等,逐步完善小区基础设施。”

改造过程中,居民意见不统一时有发生。别克说,为深入了解民意,在整治前,召开多场居民议事会征求意见,及时优化方案。

八方小区内,居民楼内墙面经过白色涂料的粉刷后变得焕然一新,施工工人逐户进行房屋供热管道改造。

根据《乌鲁木齐居民小区物业管理全覆盖工作实施方案》的规定,对小区内亟待整治的供排水、供电、供热、屋面等基础设施实施改造,满足居民正常使用需求。对雨水、污水管道进行全面的疏通清淤,确保污水管线畅通。

在优化居住环境方面,对小区路面实施硬化、修复或重建,进行院落绿化,适当增加居民活动空间。补齐小区楼牌、门牌,合理配置宣传栏、公示牌等设施。按照标准配建垃圾收集点,设置密封式垃圾桶(箱)。清理乱搭乱建、楼宇间和楼道内乱堆杂物,清理疏通消防应急通道,利用公共用地合理施划停车泊位。

市住房保障和房产管理局物业监督管理办公室综合科负责人高小红说,为了推进老旧小区物业全覆盖工作,今年首府已连续出台十几项措施,包括政策扶持、资金补贴、指导手册等多个方面推进居民小区物业管理全覆盖工作。增强居民花钱买服务的意识,促进物业市场公平、公正和良性发展,切实改善首府市民居住环境和生活质量。

先尝后买,长效管理

对于缺失20多年物业管理的八方小区,新疆德裕嘉祥物业服务公司进驻后提出了“先尝后买”的服务理念。

新疆德裕嘉祥物业服务公司经理陈兆龙说:“去年我们对其中30个院落试点物业管理,先免费服务6个月,然后再收费,今年3月对43个院落全部实现物业管理,只有服务到位了,居民才会对我们的工作更支持。”

最初4个月,小区物业收费率一直在9%左右,物业服务慢慢得到了大家的认可后,收费率现已达到50%以上。

76岁的刘明坤一下缴纳了7个月的物业费。“物业公司确实做得比较多,清理垃圾,打扫楼栋,这钱应该交,再说我是党员,应该起带头作用。”

高小红说,在充分考虑业主承受能力并确保物业管理企业可持续经营的基础上,遵循合理、公开、质价相符的原则。老旧小区的物业服务标准参照目前市场物业服务标准,包括秩序维护、保洁清洁、绿化养护等。

按照现在多层的物业服务等级,一级服务0.5元/月平方米、二级服务0.6元/月平方米、三级服务0.7元/月平方米、四级服务0.8元/月平方米。

八方小区物业费按照0.5元/月平方米收取,但物业服务是按照二级服务标准。如楼栋清扫2天一次,若按照一级服务标准应该是一星期清扫一次。

对于此次改造,物业公司正在建立老旧小区数据库,对现状和问题进行评估,对改造项目进行动态监督和精细化管理。

米东区人大常委会副主任杨继勇说,要想把这一项民生工程办实办好,我们要形成长效机制,建立监管机制,建立社区、小区业主委员会、物业企业三方联动机制。米东区共有193个无物业管理老旧小区,经过整合后为127个,现全部都成立了业主委员会。

目前,在管理模式上,首府老旧小区物业覆盖工作通过因地制宜、整合资源、统筹优化、分类实施、综合管理等措施,实施老旧小区规模化、集约化、专业化创新管理模式。

记者手记

老旧小区物业管理从“独角戏”到“合唱团”

长期以来,老旧小区物业管理是“老大难”问题,最大的难点就是如何长效管理,避免这些老旧小区又变成新的无物业小区。

老旧小区“老”在软件,即不适应时代发展要求的管理理念、居民生活观念,“旧”在硬件,即日益老化的基础设施和不完善的公共服务设施。必须将大包大揽的管理方式转变为社会治理模式,明确行政管理边界,培育居民公共责任意识。不仅要针对功能配套滞后大力进行基础设施改造,也要针对管理体制滞后和思想观念滞后着力提升社会治理水平。

通过创新管理模式,目前小区物业管理不再是单方努力的“独角戏”,而是社区、物业、业委会和广大业主群策群力的“合唱团”。

小区环境改善后,居民更加追求有序的社区秩序、融洽的邻里关系,进一步增强老旧小区居民对城市的认同感、归属感和自豪感,将“生人社会”打造为“熟人社区”。

老旧小区改造远远不仅是一个建设工程工作,更多的是一个社会治理、基层组织动员工作,需要发动老百姓共谋、共建、共管、共评、共享。(王媛媛)


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